住宅ローンがない又は完済している場合、【自宅の現在価値×（１－特有財産の価格÷自宅取得価格）×財産分与割合】という計算式で算出した額を財産分与の対象とします。
住宅ローンがある場合、特有財産をどのように考慮するかは、実務上、様々な見解・計算方法があります。解説にて、３つの計算方法をご紹介します。
１ 住宅購入時の頭金はどうなるのか
頭金など住宅購入費用の一部を、婚姻前の預貯金や親からの贈与金などを原資として支出した場合、特有財産にあたり、財産分与の対象にはなりません。
もっとも、住宅を購入する際に、婚姻前の預貯金や親からの贈与・援助金を頭金として支出するケースは多く、このようなケースでは、財産分与の対象となる夫婦財産に特有財産が含まれていることになります。
このような場合、特有財産をどのように考慮するかは、実務上、様々な見解・計算方法があります。
どのように財産分与を行うかは、当事者である夫婦の話し合いで自由に決めることができますが、財産分与の際に住宅ローンが残っている場合、どのような計算方法をするかによって、受け取るべき金額が異なります。
実務上、事案や立場によってどのような計算方法とすべきか、争われるところでもあります。
以下、具体的な計算方法を示しながら、代表的な考え方を３つご紹介します。
なお、住宅ローンがない・完済している場合は、いずれの計算方法でも同じ金額になります。
２ 事例
・住宅の購入価格：５０００万円
・支出の内訳：妻の婚姻前の預貯金と親からの贈与金計１０００万円を頭金に、４０００万円は住宅ローンを設定
・住宅の現在価値：４０００万円
・財産分与の割合：１／２
・住宅ローン残額：ケース１ 完済（０円）
ケース２ ３０００万円（住宅の実質的価値は１０００万円）
※住宅の現在価値から住宅ローン残額を控除
３ 特有財産を現在価値に合わせて計算し直す方法
実務上、比較的多くのケースで用いられる計算方法です。
ステップ①
住宅の価値は、購入時の５０００万円から４０００万円、つまり、４／５に下落しています。
４０００万円÷５０００万円＝４／５
ステップ②
頭金として支出した１０００万円も、住宅の価値と同じ割合で下落したものとします。
すなわち、頭金によって得たのは、現在の不動産価値に計算し直すと、８００万円相当分と考えます。
１０００万円×４／５＝８００万円
ステップ③
住宅の現在価値から、現在の価値に計算し直した頭金の額を、引いた金額を、財産分与します。
・ケース１
（４０００万円－８００万円）×１／２＝１６００万円
夫：１６００万円
妻：１６００万円＋８００万円＝２４００万円
を得ることになります。
・ケース２
（１０００万円－８００万円）×１／２＝１００万円
夫：１００万円
妻：１００万円＋８００万円＝９００万円
を得ることになります。
４ 住宅購入価格から特有財産を控除した分を夫婦財産とする方法
実際の裁判例（大阪高裁平成１９年１月２３日）でも用いられている計算方法です。
ステップ①
住宅購入代金５０００万円の内、妻の特有財産である頭金１０００万円が占める割合を算出します。
１０００万円÷５０００万円＝１／５
ステップ②
住宅の１／５は妻の特有財産であるとし、財産分与の対象となる夫婦財産は、現在の不動産価値の４／５に限られると考えます。
・ケース１
妻の特有財産額：４０００万円×１／５＝８００万円
財産分与の対象額：４０００万円×４／５×１／２＝１６００万円
夫：１６００万円
妻：１６００万円＋８００万円＝２４００万円
を得ることになります。
・ケース２
妻の特有財産額：１０００万円×１／５＝２００万円
財産分与の対象額：１０００万円×４／５×１／２＝４００万円
夫：４００万円
妻：４００万円＋２００万円＝６００万円
を得ることになります。
５ 特有財産を寄与分として計算する方法
参考の計算方法としてご紹介します。
ステップ①
住宅ローン４０００万円について、同じ寄与分（１／２：財産分与の割合）で返済したと考えます。
・ケース１ 夫：妻＝２０００万円：２０００万円
・ケース２ 夫：妻＝５００万円：５００万円
ステップ②
妻の特有財産である頭金１０００万円を、住宅取得の寄与分に加えて考慮します。
・ケース１ 夫：妻＝２０００万円：２０００万円＋１０００万円
・ケース２ 夫：妻＝５００万円：５００万円＋１０００万円
ステップ③
ステップ②で算出した割合で、財産分与を行います。
・ケース１ 夫：妻＝２：３
夫：４０００万円×２／５＝１６００万円
妻：４０００万円×３／５＝２４００万円
・ケース２ 夫：妻＝１：３
夫：１０００万円×１／４＝２５０万
妻：１０００万円×３／４＝７５０万
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