自宅マンション・持ち家を、夫婦のいずれかが離婚後も所有したまま財産分与する場合、自宅を離婚後も所有する方が、所有しない方に対し、財産分与の割合に応じた代償金を支払う方法で、財産分与することが多いです。
代償金の支払いの要否や金額は、自宅の資産価値、住宅ローンの有無や残額、夫婦のいずれが自宅を所有するか等によって、異なります。
目次
１ 自宅の査定と住宅ローン残高の確認
自宅マンション・持ち家を、夫婦のいずれかが離婚後も所有したまま財産分与するにあたって、まず、自宅不動産の価値及び住宅ローン残高（住宅ローンがある場合）を把握する必要があります。
詳しくは、自宅マンション・持ち家の財産分与①大まかな流れ、方法は？をご参照ください。
以下、次の事例を用いて、具体的な計算方法をご紹介します。
〔事例〕
現在の価値が２０００万円の自宅（購入価格４０００万円）について、離婚後も夫が所有、分与割合を２分の１として財産分与するとします。
２ 住宅ローンがない自宅の財産分与と代償金の支払い
住宅ローンがない、または住宅ローンを完済した自宅を、夫婦のいずれかが離婚後も単独所有したまま財産分与する場合、基本的には、自宅の現在価値に、財産分与割合を乗じた金額を、代償金として支払うこととなります。
事例では、
２０００万円×１／２＝１０００万円
夫は、妻に対し、１０００万円の代償金を支払うことになります。
！住宅を購入する際、購入代金の一部に、婚姻前の預貯金や両親からの贈与金などの特有財産を利用した場合、この点をどのように考慮するかは、自宅マンション・待ち家の財産分与④住宅購入時の頭金（婚姻前の預貯金や親からの贈与）は考慮してもらえますか？をご参照ください。
３ 住宅ローンのある自宅をローン債務者が取得
住宅ローンのある自宅を売却せず財産分与する場合、一般的には、ローン債務者が、自宅を取得します。
３－１ ローン債務者が自宅を取得
住宅ローンのある自宅を、ローン債務者が所有して財産分与する場合、基本的には、
自宅の現在価値から住宅ローンの残額を差し引いた金額に、財産分与割合を乗じた金額を、代償金として支払うこととなります。
先の事例で、住宅ローンが１０００万円残っている場合、
（２０００万円－１０００万円）×１／２＝５００万円
夫は、妻に対し、５００万円の代償金を支払うことになります。
３－２ 自宅がオーバーローン、他に財産がない場合
オーバーローン（住宅ローンの残額が自宅の現在価値を上回っている）の物件では、裁判実務上、財産分与は行われません。したがって、代償金を支払う必要はありません。
詳しくは、借金、債務、負債、ローンは財産分与されますか？をご参照ください。
先の事例で、住宅ローンが２５００万円残っている場合、
２０００万円－２５００万円＝－５００万円
財産より債務が多く、財産分与は行われず、代償金の支払いも不要となります。
３－３ オーバーローン物件だが他に財産がある場合
自宅以外に財産・資産があり、財産分与の対象となる夫婦の総財産が、住宅ローン等の負債を上回るケースでは、オーバーローンの物件であっても財産分与の対象となる可能性があります。
先の事例で、住宅ローンが２５００万円残っている一方、夫名義の８００万円の預貯金がある場合
〔（夫婦の総財産：２０００万円＋８００万円）－（夫婦の負債：２５００万円）〕×２／１＝１５０万円
夫は、妻に対し、１５０万円を財産分与することになります。
４ 住宅ローンのある自宅をローン債務者ではない方が取得
住宅ローンの債務者でない方が、自宅を取得して財産分与する場合も、基本的には、上記３と同じ考え方で財産分与の金額又は代償金を算出できます。
もっとも、住宅ローン債務者を変更するには、債権者である住宅ローン会社・金融機関の承諾を得る必要があります。自宅の取得者が住宅ローンを支払う旨の夫婦間の合意は、内部的な合意にとどまり、ローン債務者は、自宅を所有していないにも関わらず、ローンを負担し続けることになります。
５ 住宅ローンの連帯債務者・連帯保証人
住宅ローンについて、夫婦で連帯債務者となっている、また、一方が連帯保証人になっている場合も、上記４と同様の問題があります。
財産分与により夫婦のいずれかが自宅を所有するとしても、自宅を所有しない方を連帯債務者や連帯保証人から除外するためには、ローン債権者の承諾が必要です。
例えば、自宅取得者が住宅ローンを支払う旨の合意を夫婦間でしたとしても、内部的な合意にとどまり、仮に、住宅ローンの支払が滞った場合、自宅を取得しなかった元配偶者は、住宅ローンの支払（一括払い）を請求されることになります。
